Vender una vivienda en Elche o Santa Pola es una operación habitual tanto en el mercado de primera residencia como en segundas viviendas vinculadas a la costa. Sin embargo, más allá del precio de venta o de la negociación con el comprador, existe un aspecto que muchas veces se infravalora: la tributación ante Hacienda por la ganancia obtenida.
Cuando se transmite un inmueble, no se tributa por el importe total de la venta, sino por la ganancia patrimonial. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, aunque ambos conceptos incluyen más elementos de los que a simple vista parecen.
En el valor de adquisición se suma el precio de compra junto con impuestos asociados como transmisiones patrimoniales o IVA en vivienda nueva, gastos de notaría, registro, gestoría y comisiones inmobiliarias. Además, también pueden incorporarse determinadas mejoras realizadas en la vivienda, siempre que supongan una inversión real y no mantenimiento ordinario. Este punto es especialmente relevante en zonas como Elche o Santa Pola, donde muchas viviendas han sido reformadas antes de su venta para revalorizarse en el mercado.
En el valor de transmisión, además del precio de venta, se pueden descontar ciertos gastos directamente vinculados a la operación, como honorarios de agencia o cancelaciones registrales.
Una vez obtenida la ganancia, esta se integra en la base del ahorro del IRPF, donde se aplica una escala progresiva. Esto significa que no existe un único porcentaje fijo, sino que la tributación aumenta conforme crece el beneficio obtenido.
En el contexto actual del mercado inmobiliario de la zona, donde la revalorización de determinadas viviendas es significativa, es habitual que esta ganancia tenga un impacto importante en la declaración fiscal. Por ello, la planificación previa a la venta es fundamental.
Existen además mecanismos de optimización fiscal, como la reinversión en vivienda habitual, que permiten reducir o eliminar la tributación si el importe obtenido se destina a otra vivienda destinada a residencia habitual dentro de los plazos establecidos.
En Vibendo, insistimos en que una venta inmobiliaria no debe analizarse solo desde el precio de mercado, sino también desde su impacto fiscal global. Una correcta planificación puede suponer una diferencia económica relevante en el resultado final de la operación.
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