Cuando propietario e inquilino tienen un desacuerdo, existen diferentes mecanismos para intentar resolverlo. Uno de ellos es el arbitraje, un procedimiento mediante el cual las partes someten determinadas controversias a la decisión de uno o varios árbitros en lugar de acudir directamente a un procedimiento judicial.
Para que pueda utilizarse el arbitraje es necesario que exista un convenio arbitral válido. La Ley 60/2003 establece que puede incorporarse como una cláusula dentro de un contrato o formalizarse mediante un acuerdo independiente. Además, debe expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje determinadas controversias y constar por escrito.
En el ámbito del alquiler, esta previsión puede establecerse en el contrato para determinados conflictos relacionados con la relación arrendaticia, siempre respetando las normas que resulten aplicables. No significa que cualquier controversia pueda trasladarse automáticamente al arbitraje: primero hay que comprobar que la cuestión puede someterse a esta vía y que el convenio está correctamente formulado.
Una vez iniciado el procedimiento, el árbitro o tribunal arbitral analiza las posiciones de las partes y la documentación relacionada con la controversia. El procedimiento concreto dependerá de las reglas aplicables y, en su caso, de la institución que administre el arbitraje.
La resolución recibe el nombre de laudo. La normativa establece requisitos sobre su forma, contenido y notificación y contempla también las reglas relativas a los plazos para dictarlo cuando las partes no hayan pactado otra cosa. El laudo debe constar por escrito y, con carácter general, estar motivado.
Una cuestión importante es no confundir arbitraje con mediación. La mediación busca facilitar que las propias partes alcancen un acuerdo con ayuda de un tercero. En el arbitraje, en cambio, la controversia sometida al árbitro termina con una decisión arbitral.
También hay que valorar los costes del procedimiento. La Ley de Arbitraje contempla que el laudo pueda pronunciarse sobre las costas cuando corresponda, incluyendo determinados honorarios y gastos del procedimiento.
Por eso, antes de incorporar una cláusula arbitral a un contrato de alquiler, conviene conocer exactamente qué se está pactando. No debería utilizarse una cláusula genérica sin revisar su alcance ni asumir que el arbitraje siempre será más rápido o económico que cualquier otra alternativa.
En Vibendo, explicar cómo funciona este mecanismo ayuda a que propietarios e inquilinos sepan qué están aceptando cuando incorporan una cláusula de arbitraje a su contrato y qué pasos pueden seguir si posteriormente aparece una controversia.
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